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不動産会社を利用する

■不動産会社の活用法を考える


保険や引越業者を安く利用する

ほとんどの不動産会社では、保険を扱っています。
火災保険賠償責任保険などです。

通常、分譲物件や賃貸物件との契約の際には、
火災保険に加入することが義務付けられていて、その保険の種類に、
これといったものがないようならば、不動産会社が、
その物件の契約の時に加入できます。
もちろん、加入の際には、その保険についての説明が
契約時までに、きちんとおこなわれます。

また、物件を購入すると引越しもしなければいけないことがほとんどだと思いますが、
その引越しの際の料金も、契約した不動産会社に相談すると、
通常の場合よりも格安で引越しの業者を紹介してもらえる場合があります。

引越しの料金もけっこう高くつきますから、利用しない手は無いと思います。



その他の意外な活用法

不動産会社では、他にもいろいろな仕事をしています。

まず、資産の運用方法(活用方法)などの相談があります。
土地や物件を持っているんだけど、上手な活用の仕方がわからない、
といった場合などには、それらの上手な活用方法をアドバイスしてくれます。

また、ハウスメーカー、建売業者の紹介も行っている不動産会社もあります。
その他の対応が難しい相談(相続に関する相談など)は
税理士などの専門家を紹介してくれるところもあるようです。

最近ではFP(ファイナンシャルプランナー)の資格を持った
営業の人も多くなってきて、分譲物件などの購入の際に、
物件の相談のほかに、 人生設計に関する相談にも対応してもらえる場合もあります。

また、最近は、ローンや資産の運用などの説明会や相談会を
こまめに行っている不動産会社も増えてきているようです。
ほとんどの場合、基本的に無料で行っているので、
積極的に足を運んでみてはいかがでしょうか?

■物件を購入するまでの流れ


資金計画〜売買契約の締結

ここでは物件を購入するまでの流れを説明します。

・資金計画
資金と借り入れが可能な金額をあらかじめ算出しておいて、
購入可能な物件の価格の目安を出しましょう。
不動産会社にお願いしても、この価格の目安を算出してくれますが、
まずは自分で算出してみるのがいいと思います。

目安がある程度わかったなら、不動産会社に相談しましょう。
銀行の利率なども照らし合わせてくれて、かなり正確な資金計画を提案してくれます。

・物件探し
物件の情報をできるだけたくさん集めて、その中から自分の希望にあった候補を
いくつか選び、その資料を請求します。

物件を探すことから先に行う人も多いみたいですが、物件を計画的に購入するためには、
まずは資金計画をしておくことが大事です。
気に入った物件を見つけても、資金計画から大きく外れた高額の物件はオススメできません。

・物件の決定
自分の希望する物件が見つかったら、現地へ実際に見学に行きましょう。
見学に行くに当たって、事前に確認しておく事をまとめておきましょう。
その際には、資料ではあまり分かりづらいところなどを中心にまとめておくといいでしょう。

・購入申し込み
購入の申し込み手続きをします。
購入の申し込みが受理されれば、物件を購入する権利を持つことができます。

・住宅ローン
各金融機関で扱っていますが、金利や融資の条件などもそれぞれ違っています。
担当者と相談して、自分に一番有利な融資を受けられる金融機関を選びましょう。

・売買契約の締結
不動産売買契約書の取り交わしをします。
この契約書には、取引内容の詳細、当事者(売主・買主・仲介業者)
の権利や義務などが書かれていて、売主と買主が署名捺印をして、
買主が手付金を支払うことで契約成立となります。
また、最終的な契約の締結は、登記が終了した時点になります。
登記時に物件の引き渡しを行う不動産会社が多いようです。

仲介手数料について

売主と買主の仲介を不動産業者が行い、その契約が成立した際に
仲介者の不動産会社に支払われる報酬のことを言います。

仲介手数料は国土交通省で定められています。

・物件価格の3%+6万円+消費税

物件の価格が400万円を越える場合です。
仲介業者がいない場合は仲介手数料はかかりません。

■管理委託


家主の強い味方

個人(家主)での物件の借り主探しを始めとして、クレーム対応や、
滞納した家賃の催促、契約更新の手続き、解約の手続き、
敷金の精算といった管理業務行う場合は、どうしてもトラブルがつきものだと思います。
こういった面倒は、管理会社にお願いしてみましょう。

その名の通りに、賃貸物件を管理して、家主の相談にも乗ってくれます。
例えば、家賃金額の設定に迷っているときなどについても管理会社にお願いできます。

物件の家賃の金額設定は、近隣の相場の価格が基本となってしまいます。
しかし、貸し主側で希望がある場合などは、
管理会社と相談して、金額を上げることも可能です。
ただし、借主が集まらなくなるほどの値上げに注意してください。

管理委託を利用するにもお金を支払う必要がありますが、これを「管理委託金」といいます。
基本的に家賃の5〜7%が基準となっているようですが、
物件の状況や契約の内容などによっても値段は変わってきます。


一般管理契約・一括借上管理契約

管理会社に物件を委託する場合、契約の方法が
一般管理契約と一括借上管理契約という方法があります。

・一般管理契約

管理会社が家主の代理人となって、賃貸の契約や
入金の管理などを行う契約のことを言います。
契約は、家主と借り主との間で行われます。
日常的なトラブルの際の対処などの面倒だと思うことも、
管理会社が代わりに行ってくれます。
空室になった場合、その補償はありませんのであしからず。

・一括借上管理契約

管理会社が一棟全てを借りて、一般の客に貸し出します。
通称「また貸し」みたいなものですね。
この契約は家主と管理会社との間で行われます。
管理会社が家賃を全て支払って、値段を上げて一般の客に
貸し出して家賃を受け取ります。
ここで、管理会社の利益になるわけですね。
管理会社が借りて貸し出すわけですから、空き室になっても、
家主は全部屋の家賃収入がありますし、
住人のトラブルなども全て管理会社が対処して、
その責任をおってくれますが、一部屋ごとの家賃の値段よりも低い金額で
管理会社に貸し出さなければなりません。

どちらの契約ともにメリット・デメリットがあります。
物件の状況などを冷静に判断して、自分の物件は
どちらの契約にするのかを検討しましょう。


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2015/7/16 更新